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城市更新的“南京经验” 鼓楼实践中的甲方乙方

将过时了的报刊箱保留,在围墙边设几条不锈钢晾衣架……在南京市鼓楼区多伦路48号院邮局宿舍定稿的微更新方案中,虽说不少细节与设计师的想法相悖,可居民们却很坚持,最终如愿以偿。

作为2021年11月开始的全国首批城市更新试点,南京市已在围绕居住类地段、生产类建筑、公共类空间和三者组合形成的综合类片区四种类型开展试点。事实上,南京中心城区的城市更新工作已持续开展多年。截至去年底,该市已累计改造房屋面积约3600万平方米。

摈弃过度房地产化的大拆大建,代之以积极稳妥的城市更新,应该秉持怎样的理念?“要回应群众之愿,更要绘就共荣之景。”南京市提出,既高度重视广大市民在城市更新中的主体地位,将公众参与贯穿工作的全过程,让市民共享城市发展成果;也要因地制宜、因势利导,补齐城市短板弱项,解决城市突出问题。

小区进门处,摆上两排绿植,打造花园式连廊;围绕院落中庭的枇杷树再造景,建设赏心悦目的“绿色”小区……就是这样一份“想想看就很美”的小区微更新“蓝图”,盐东街21号院的居民却集体说了“不”。

这个小区建成于1996年,前些年从顶楼漏水到路面破损陆续出现了一些问题,一场渐进式的出新工程已经实施。4年前,小区完成了综合环境整治和雨污分流工程。2年前启动的宜居化改造,旨在“拾遗补缺”。

让设计师们没想到的是,在宜居化改造时,小区居民这些“业余选手”却给他们上了一课。

“小区内部空间本来就不大,太多花花草草没必要上。”老住户芦学华被大伙推举为小区微更新的“民意代表”。他说,街道对他们的呼声非常重视,在施工前就召开了三次居民议事会。第一次会议,包括社区设计师、宜居街区项目代建方、街道和社区等各方面都来了。可达成一致意见的,只有“模块化”建设等个别方面:居民们只同意在小区内部刷上蓝色条饰,标识出慢行步道。之后,对分歧较大的小区大门样式、内部装饰等问题反复征求意见再会商。“动工后,我们又注意到车棚设计不实用,空间小,还不能遮风避雨,为此我们又向街道反馈了意见。”芦学华说。

尊重居民意见,小区院门最终设置成双开式大铁门,这在整个片区也是“独一号”;院门前象征性摆了几盆绿植,走廊进行了大片留白;原本设计为健身区域的地方,最终摆了两张象棋桌,桌旁新立一根长长的不锈钢杆子,便于居民晾晒衣物。

“设计师们想破脑袋都想不到,会有人要求在车棚围出一块区域,保管铁锹、笤帚等劳动工具。”下关街道办事处综合行政执法局副局长李军说,盐东街21号院是无物管小区,大伙希望为这些工具建一处“安身之所”。实际上,政府建议的微更新方案最终成了改造框架,大量设计被做了“减法”。越来越多的居民意识到,小区是用来生活的,实用才是正道。

继去年8月住建部发布“大拆大建”限令后,南京、苏州等21个城市成为全国首批城市更新试点城市。为此,南京已先后发布《居住类地段城市更新规划土地实施细则》《南京市城市更新试点实施方案》等一揽子政策。人民网注意到,南京将“公众意见”贯穿方案设计、方案审批、实施建设等全流程,“以人为本”的理念得到充分彰显。

南京市城乡建设委员会相关负责人表示,让居民参与到城市更新中来,南京已探索十余年。而今,老旧小区怎么更新,已经不再是单纯解决墙体渗漏、道路破损等看得见的“顽疾”,做好“宜居”文章。在多位基层干部看来,政府在城市更新中扮演的角色更像提供“装修”服务的乙方。

浅黄色的外墙、黑色的沥青道路……完工不久的宁海路23-1号的开元公寓处处透着“新生”气息。“清爽!舒服!”住在小区2栋的杨先生这样形容他的感受。他坦言,这4个字让他和邻居们等了好些年,出新后的开元公寓是他们理想中的样子。

南京有着厚重的历史感,宁海路一带尤甚。故都的余韵、老城的气质,在保存完好的民国建筑群间流淌。“‘甲方’要求刷出‘五彩斑斓的黑’,在这次出新中有了现实案例。”宁海路街道物业办主任贾晖笑着说,开元公寓小区的出新,受到了居民的巨大关注。从功能性到美观度,每一处细节都被反复推敲。

让贾晖印象深刻的是,居民们认为,小区原本的白色外墙应该刷成奶黄色,与街区的整体色调相配。设计方修改完设计图后,居民们又担心设计图的涂料配色与实际有色差,特意让施工方找了一面墙,刷出四五种黄色一一对比,这才选出了墙漆配色。

“俯下身,才知道这么多自以为能给居民提供服务的功能设施,与预期效果还有不小的差距。”鼓楼区房产局局长殷位栋说,为细化落实“居民深度参与”等理念,该区明确了“N+X”改造方式。所谓“N”,指的是老旧小区改造的“规定动作”,比如外立面出新、楼顶的防水和隔热措施、小区绿化、道路铺设、车棚改造等;“X”指的是“自选动作”,根据不同小区的特点,制定更具特色的方案。

作为南京的老城区,2022年,鼓楼区共有14个老旧小区改造项目,涉及改造房屋194幢,建筑面积52万平方米。除开元公寓目前已经完工,其余13个项目按序时完成座谈、设计、招标等流程,也进入到了全面入场和施工阶段。

从“拆改留”到“留改拆”,推进城市更新的思路越走越清晰,越来越有温度。相应地,非生活片区的城市更新,也给一度被看衰的老城区带来新的生机。

城市更新能否解决老城“土地资源稀缺、发展载体供给不足”的问题?南京已用行动做出回答:金陵制造局等老工业建筑蝶变为1865创意产业园等新业态,在玄武、秦淮、鼓楼三个主城区打造的城市硅巷,形成了新的发展增长点。

在鼓楼区,作为生产类空间城市更新成果的“城市硅巷”“创新社区”,愈加受到产业界的瞩目,他们主动选择用脚投票。

位于挹江门街道的红五月硅巷,由老旧机械厂区升级而来。作为鼓楼区环南财硅巷建设的重点项目,2019年,园区内的老厂房被改造为具有都市工业特色的创新型服务型经济集聚区,2020年底,红五月硅巷通过验收,1.8万平方米更新载体正式投运。

“项目改造前,我们就规划设计,向周边居民和意向企业做了大量调研。”红五月项目总经理卢德智说,进入城市更新阶段,就要拿出绣花功夫,提升品质,真正让“人”的需求占“C”位。他们不仅希望这个老厂区能够成为符合现代高科技企业生产、办公的特色园区,更希望将它打造为示范性无边界生活休闲区,为周边居民提供便民化、宜居化、安全化的生活空间。

在此背景下,设计师根据不同群体的需求,努力寻找到平衡点。比如,红五月硅巷通过向公众敞开大门,解决了洪庙一巷通行难问题;新建了机械停车楼,保障了园区客户和周边居民的停车需求;拆除金川河边的破旧围墙,让临河建筑内视野更开阔;打造了现代工业风的办公主体,获得了一个个企业的青睐。

正是通过向存量空间做增量文章,包括红五月硅巷等一批老厂房、老校区、低效楼宇得以涅槃重生,鼓楼区近年已在寻常巷陌间腾挪出49.8万平方米硅巷载体。

“城市更新,是可持续发展的必由之路,也是顺应城市建设规律的关键之举。”在鼓楼区主要负责人看来,以城市更新推动城市功能复兴、高端要素复合、产业空间复归,有助于打造活力永续的“城市强核”,只有不断提升城市综合承载能力、公共服务配套水平和资源人才集聚能级,方能实现老城的“再中心化”。

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